Эксперты ожидают, что аренда жилья в Москве осенью подорожает: причины и прогнозы

Эксперты ожидают, что аренда жилья в Москве осенью подорожает: причины и прогнозы

Как известно, у человека, желающего улучшить свои жилищные условия, есть два выхода – приобретать жилье /в том числе, по ипотеке/ или снимать его. Эти два способа взаимосвязаны промеж собой – тот, кто не может покупать квартиру, снимает ее, тот, кто считает, что лучше выплачивать банку за свое, чем кому-то за то, что своим никогда не станет, изыскивает все возможные варианты для покупки. Понятно, что промеж рынком недвижимости и рынком аренды существует тесная связь. По оценке аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU), эта связь очень интересная. Так, цена продажи и цена аренды квартир растут не синхронно, а в противофазе, считают эксперты центра. То есть, стоит начаться новому росту цен на жилье, как цена аренды притормаживает, и наоборот, стоит ценам на квартиры остановиться, как начинает заметно дорожать аренда.

Подобное поведение рынка наблюдалось часто, отмечают аналитики IRN.RU. Так, во время недавнего скачка цен на квартиры в Москве в первые месяцы 2008 г, цены на аренду жилья не просто остановились, а даже слегка поползли вниз. Правда, тогда эксперты обвиняли в этом увеличение количества предлагаемых для найма объектов за счет того, что на базар вышли арендодатели из ближнего Подмосковья. Как известно, излишек предложения постоянно сбивает цену, тем более тогда Подмосковье снять жилье стоило в среднем на 30 проц дешевле Москвы. Однако со временем цена аренды в таких вблизи расположенных к столице городах Подмосковья, как Химки, Королев, Балашиха, подтянулась к цене аренды аналогичных квартир в черте столицы, и многие решили вновь возвратиться в Белокаменную. Как ни крути, столичная инфраструктура во многом развита лучше, а добираться из городов-спутников на работу и обратно — дольше. Еще прежде, в 2007 г, когда на рынке наблюдалась стагнация потом бурного роста 2006 г, цена аренды существенно подскочила. Именно тогда канули в Лету фантастически дешевые квартиры за 150 долл в луна и взамен бабушек, готовых приютить хорошего человека за смешные деньги, на базар вышли арендодатели, чутко отслеживающие конъюнктуру и не желающие упускать выгоду.

Почему так происходит? В IRN.RU считают, что ответ достаточно прост. Первая причина – низкая доходность аренды как таковой. В чистом виде она не превышает 5 проц годовых, в то время как доходность банковских депозитов, как и инфляция, куда выше. Поэтому пока цена квартир заметно растет, арендодатели не сильно заботятся о доходах от аренды. Но стоит росту цен на жилье остановиться и возникнуть угрозе отката цен обратно, как настроение арендодателей меняется в худшую сторону и возникает естественное желание «выжать» из аренды побольше.

Другая причина состоит в естественном отставании от рынка части потенциальных покупателей жилья. Квартиры дорожают быстрее, чем обыватели, раздумывающие об их покупке, могут осознать. В итоге, если начало подорожания жилья сопровождается, в том числе, оттоком квартиросъемщиков на базар купли-продажи, где они намерены покупать хоть что-то, пусть и в кредит, то окончание подорожания, против, знаменуется возвратом к аренде тех, кому так и не удалось ничего приобрести. Поэтому всплески рынков продажи квартир и их аренды сменяют приятель друга и движутся в противофазе, делают умозаключение эксперты.

По их мнению, ситуация ныне складывается аналогичным образом. С наступлением осени недавняя волна подорожания квартир в Москве примерно сошла «на нет», и базар купли-продажи московской недвижимости, похоже, ожидает новая стагнация. При этом на фоне выросших за период ажиотажа на 30-35 проц цен на московские квартиры чистая доходность от аренды упала до минимума. Следовательно, в ближайшие месяцы с высокой вероятностью можно ждать нового закономерного роста арендных ставок на московском рынке жилья, который обязан хотя бы частично отыграть разрыв и привести к повышению доходности сдачи жилья в аренду.

Действительно, удорожание аренды прогнозируют теперь многие. Если теперь снять «однушку» на окраине, далеко от метро, стоит 20-25 тыс руб в луна в зависимости от удобств и транспортной доступности, то в октябре риэлторы делают ставки на цены 30 тыс руб и выше. По их мнению, подобное связано с тем, что осенью люди возвращаются их отпусков, многие меняют работу, а с ней и место жительства. Кроме того, начался учебный год, и студенты, приехавшие подчинять Москву, вносят свою лепту в увеличение спроса на жилье. Кроме того, осенью обычно перезаключаются договоры аренды, и хозяева увеличивают квартплату на 10-15 проц из-за инфляции. Это если жильцы остаются прежние и обе стороны все устраивает. Если же жильцы съезжают, на их место ищутся новые, и озвученная для них стоимость уже может превышать прежнюю на 20 и более процентов.

Насколько обоснованы такие прогнозы и вообще, есть ли прямая связь промеж рынком купли-продажи и рынком аренды? ПРАЙМ-ТАСС обратился за комментарием к первому заместителю директора компании «МИЭЛЬ — Аренда» Марии Жуковой. Она рассказала, что цены на аренду квартир в Москве начинают расти обычно еще в июле, и рост этот продолжается примерно до октября. На осенние месяцы приходится пик активности рынка, и максимальный прирост наблюдается именно в сентябре – октябре. То есть, ничего необычного и из ряда вон выходящего в нынешней стоимости аренды нет. В этом году ежегодная тенденция подтверждается: наибольший рост произошел в июле, а с начала августа средняя цена найма квартир изменилась незначительно /в среднем на 3 проц/. «К концу сезона мы ожидаем, увеличения стоимости найма еще примерно на 5 проц», — говорит она. Уже к концу сентября — октябрю сезонный рост ставок приостановится, и до конца года цена аренды будет оставаться примерно на одном уровне, колебания ставок не превысят 1-2 проц. В целом, базар аренды не зависит напрямую от рынка купли–продажи квартир, считает М.Жукова. По ее мнению, арендные ставки увеличиваются вслед за общим удорожанием городской жизни.

В качестве примера возьмем обычную однокомнатную квартиру. Будем именовать ее условно «средней», имея в виду обычное жилье не в центре столицы и не принимая во внимание чересчур дешевые и чересчур дорогие варианты. По данным «МИЭЛЬ-Аренда», цена аренды такой «однушки» эконом-класса в феврале 2008 г составляла 817 долл, в апреле выросла примерно до 900 долл, в мае-июне увеличилась незначительно, в июле преодолела отметку в 1000 долл. По данным на август, аренда нашей «средней» «однушки» стоила 1033 долл в луна, что по тогдашнему курсу было чуть более 25 тыс руб. В элитном и бизнес-сегменте аренда однокомнатной квартиры дорожала более плавно – с 1480 долл в октябре прошлого года до 1747 долл нынешним летом. Как мы видим, квартиры эконом-класса дорожают более существенно, но подобное, по-видимому, обуславливается тем, что спрос на них традиционно больше.

Впрочем, до тех пор, пока Москва останется «магнитом» для граждан из разных уголков России, тенденция к повышению арендных ставок на жилье вряд ли изменится. Ныне любую, даже самую захудалую квартиру можно сдать дороже рыночной цены на 3-5 тыс руб. Достаточно не «гнать коней», а подождать пару-тройку недель, пока не найдется арендатор, готовый снять ее за эту цену. Кроме того, слухи о грядущем удорожании аренды часто распускают сами риэлторы, которым это выгодно. Под эти выводы часто подводится вполне научная база. Неудивительно, что на фоне таких слухов цены делают реальный скачок роста.

Похожие записи

Финансовые услуги электронных денег

Rambler's Top100